Comment estimer un bien immobilier au prix du marche
?
L’erreur la plus communément commise
par les investisseurs débutants est de payer
trop cher une propriété. Le surcoût
de l’achat d’un premier bien immobilier
est souvent la raison citée par les débutants
pour expliquer le manque de rentabilité. Les
investisseurs débutants sont souvent sous capitalises,
il n’ont pas le portefeuille assez fourni pour
amortir le choc d’un bien immobilier payé
trop cher.
Pour beaucoup de néophytes, acheter un bien
immobilier trop cher peut être une erreur très
coûteuse, voire fatale. Il est impératif
de savoir estimer avec précision la valeur
de marche du bien immobilier que vous convoitez. C’est
l’aspect le plus important du business de l’investissement
immobilier.
L’aspect d’un bien immobilier joue évidemment
énormément sur sa valeur. Sachez qu’il
est même possible de faire des profits non négligeables
sur un achat - vente très rapide. A travers
le monde, certains investisseurs se sont même
fait experts dans l’art de rendre accueillant
un bien immobilier. Ils achètent une maison
dont le propriétaire habite à l’autre
bout du pays et qui laisse le bien à l’abandon.
Avec un peu de courage et de technique, ce bien immobilier
peut être transformé en quelques semaines.
Un simple coup de pinceau, un passage de tondeuse
et une petite rénovation des sanitaires peuvent
donner une augmentation spectaculaire de la valeur
d’une maison.
Il n’existe pas de petit bottin vous donnant
la valeur de chaque bien immobilier, il faudra vous
donner une idée seul. Mais Internet est un
outil exceptionnel avec lequel vous pourrez vous procurer
toutes les informations nécessaires. C’est
particulièrement vrai pour les régions
françaises ou nombres d’agences immobilières
se sont implantées (particulièrement
vrai pour Paris et la cote d’azur).
La définition de la valeur de marché
:
La valeur de marché d’un bien immobilier
peut se définir comme suit :
Le prix le plus probable donne à une propriété
dans le cadre d’un marché ouvert et compétitif,
sous conditions d’une vente neutre, dont le
vendeur et l’acheteur agissent en ayant toutes
les informations et en connaissance de cause, et se
mettent d’accord sur le prix sans contrainte.
3 Méthodes pour l’estimation d’un
bien immobilier :
-La méthode par comparaison des ventes : Elle
se base sur la comparaison du bien immobilier à
estimer avec les biens immobiliers du même secteur
géographique et de même type (taille,
nombre de pièces, état du bien immobilier,
prestations…)
-Méthode par revenu : elle se base sur le revenu
que va générer le bien immobilier à
estimer (le revenu net annuel).
-Méthode par coût de remplacement: Elle
se base sur l’étude du coût engendré
par d’éventuels rénovations sur
le bien immobilier (avec les mêmes matériaux
déjà en place).
L’estimation d’un bien immobilier
avec la méthode par comparaison des ventes
Cette comparaison peut être faite en approchant
les nouveaux arrivants du quartier ou des anciens
voisins. Vous pouvez également faire une moyenne
entre les biens immobiliers qui ont été
vendus à un prix vraiment faible et ceux qui
ont été vendus beaucoup plus cher. N’oubliez
pas que la valeur du bien immobilier est fonction
de ce qu’un acheteur est prêt à
investir.
L’estimation d’un bien immobilier
avec la méthode par revenu
Elle se base sur le calcul de :
- le taux de capitalisation, obtenu en divisant le
revenu locatif annuel net perçu par le prix
d’achat de la propriété.
- le multiplicateur locatif, obtenu en divisant le
prix d’achat du bien par le revenu locatif mensuel
brut.
L’estimation d’un bien immobilier
avec la méthode par coût de remplacement
Cette estimation se base sur le coût de rénovation
soustrait de la valeur du bien immobilier après
rénovation (que vous pouvez ramener ensuite
au m2, vous pourrez ainsi mieux rendre une idée
sur la rentabilité de la rénovation
pour ce bien.
Les 8 étapes à suivre a la lettre lors
de l’estimation d’un bien immobilier :
- Renseignez vous pour connaître la taxe foncière
concernant la propriété qui vous intéresse
- Recherchez le prix de 3 à 4 propriétés
qui ont été vendues récemment
à 3 Km aux alentours du bien.
- Vérifier le niveau des revenus et charges
sur le rapport de syndic de la propriété
- Analysez les revenus et dépenses sur les
12 derniers mois afin d’estimer le revenu annuel
net potentiel
- Calculez le taux de capitalisation.
-Estimez la valeur de la propriété en
multipliant le revenu annuel locatif par le taux de
capitalisation
- Calculer le coût de rénovation
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