IMMOBILIER BULGARIE

Immobilier bulgarie
Vente immobilier bulgarie
Vivre en Bulgarie

POURQUOI INVESTIR EN BULGARIE
Depuis l introduction du currency board en 1997, la Bulgarie est un pays politiquement stable, dote d une économie florissante. Les conditions préférentielles et les garanties pour les investisseurs étrangers ont génère des opportunités de business et un potentiel de gain d investissement. Les prix de l immobilier bulgare sont de loin les plus bas des principales destinations européennes. Les grandes chances de la Bulgarie dans l Union Européenne en 2007 fournissent un potentiel de croissance sans précédents, qui nourriront une hausse des prix de l immobilier rapidement. Le marche bulgare est inexploitée et encore sous développe, donc attractif et profitable à court terme pour des investisseurs bien informes.
Les propriétés en Bulgarie offrent donc des perspectives intéressantes, si on considère l engouement qu elle pourra générer dans quelques années et l afflux de plus en plus important d investissement qui s y dirigent.
La majorité des gens qui achètent en Bulgarie recherche une résidence secondaire ou un lieu de vacance, avec un projet d installation a la retraite. Bien sur il y a également un nombre croissant d investisseurs qui désirent simplement acheter une propriété en vue de faire des plus values sur le court ou long terme. Cet intérêt croit, tout autant que le nombre de touriste qui s amasse sur les plages de la mer noire.

Bien qu acheter une propriété en Bulgarie ne diffère pas d acheter dans tout autre pays (c est aussi stressant que d acheter a Paris par exemple), il existe quelques différences.
Celles ci sont décrites dans la section « le processus d achat » dans ce livre.

RAISON 1

La déferlante a commencée! Les études officielles montrent que les prix des propriétés ont augmentes de 24 a 100% en 2003.
Des gains encore plus conséquents sont attendus.

Le marche de l immobilier bulgare a pris 24/28% en valeur en 203
Sofia morning news (22 février 2004)
L augmentation moyenne en 2003 des prix de l immobilier est comprise entre 24 et 28%, a annonce samedi Orlin Vladikov, le président de l association national des agents immobiliers
Le boom des crédits bancaires a des taux plus bas

Les plus touches sont les appartements de petites tailles, entre 60 et 80 m2, qui ont vus leur prix augmente de 100% dans certaines banlieues de Sofia sur la même période.

Orlin Vladikov a perdit au une croissance des prix du résidentiel garderait le même rythme dans les années a venir.

L ensemble des prévisions estime que les prix de l immobilier continueront à évoluer à un rythme annuel à 2 chiffres pour plusieurs raisons :
MANQUE
Les investissements directs et indirects sur l immobilier, en perspectives de l adhésion du pays a l UE qui constituera une manne pour l industrie touristique locale.
Les prix de l immobilier bulgare sont extrêmement bas par rapport a ceux qui ont cours en Europe occidentale et par rapport a la plupart des pays d Europe de l est.
L harmonisation de la législation bulgare avec les pays de l Union signifie que le processus actuel pour les transaction immobilière en Bulgarie ne sont pas très différentes de celles qui prédominent en Europe de l Ouest, bien qu il y ai quelques différences qui doivent être intégrées pour aller dans le bon sens.
L Association nationale des propriétés immobilières a commence son activité en 1994.
Un bon exemple est le système « 2/3 », selon lequel un acheteur « occidental » peut retrouver le prix d une propriété en Bulgarie par rapport a son prix en Europe de l Ouest, et ce pour exactement les mêmes caractéristiques.

Le coût associe a une transaction immobilier en Bulgarie est généralement bien inférieur a celui en cours dans les pays développes, même si ces problèmes augmentent, comme les prix de maintenance et le prix des rénovations. La grande majorité des propriétés bulgares sont vendues sans locataires, et plus de 90% de celles qui sont occupées le sont par leur propriétaire.
Apres la période de transition vers l économie de marche, le développement du marche immobilier de détail a connu des difficultés mais est reste stable. D autre part, la volonté politique d ouverture vers le tourisme internationale a permis la construction de grands complexes le long de la mer noire.
Le marche de l immobilier bulgare (après 10 ans de transition du communisme vers le système d économie de marche) commence juste a approcher des conditions qui existent dans les pays développes.
Les prix des propriétés et terrain en Bulgarie sont sans aucun doute a une bonne valeur. C est probablement due en partie a la négligence dont on fait preuve les bulgares a leurs égards tout au long de leur histoire, mais également a la sous évaluation du Lev. De plus, Les restrictions qui ont été en cours pour limiter sa capacité des étrangers à investir ont affecté la liquidité du marche.
Avec un pouvoir d achat en hausse qui va engendrer une inflation. Sur la mer noire ceci convergera en plus avec l afflux de touristes de plus en plus importants, choisissant la Bulgarie comme alternative à l Espagne, le Portugal ou la Grèce.

La Bulgarie doit également être vu comme un pays fraîchement accueilli au sein de l OTAN, et comme futur membre de l Union Européenne. Ceci, combiner avec les annulations des restrictions sur les investissements étrangers (due a une incompatibilité avec les règles de l Union) devrait engendrer une augmentation de la liquidité sur le marche de l immobilier, et par conséquent le niveau des prix.

Le « Times » a titre récemment « si la Bulgarie rejoint l Union Européenne, il y a des possibilités pour que le prix des propriétés décollent, récompensant au passage les acheteurs précoces »

Les anglais étant souvent a la pointe de la recherche de la plus value immobilières, de nombreux journaux et magazines se sont penche sur le sujet, expliquant a chaque fois que les gains potentiels sont hors du commun.

Bien sur les conditions qui permettent un essor des prix ne datent pas d hier et ce ne sont pas les journaux qui les ont découverts les premiers. L acceptation de la Bulgarie a l OTAN, et surtout a la future adhésion a l UE, ne peuvent que jouer un rôle moteur. Le faible niveau des prix pourrait également suggérer des « mauvais cotes » qui rendrait l investissement risque.

2 zones ont probablement le plus de chances de connaître l inflation la plus élevée. Il s agit des centres et des abords des 2 grandes villes côtières du pays : Varna et Burgas, et bien sur également toutes les localisations de première qualité sur la mer noire.

Tandis qu il apparaissait quelques temps encore que les prix des propriétés commençaient tout juste a se détacher de leur prix historique les plus bas,, il est probablement vrai aussi que la Bulgarie avait besoin d un « coup de pouce » pour pousser le marche vers le haut. Il était nécessaire d avoir ce coup de pouce venant de l extérieur du pays, pour qu il soit mène par le secteur prive et non le secteur public.
Le grand coup de pouce vient en fait de l Union Européenne et de l adhésion prochaine en 2007 de la Bulgarie.

RAISON 2
La destination touristique au plus fort développement en Europe

En 2003, les revenus lies au tourisme ont augmentes-4 millions de visiteurs. Ceci signifie évidemment qu une partie de ces touristes vont vouloir investir pour leurs vieux jours.

Le développement du secteur touristique bulgare est le plus rapide d Europe.
Le trésor bulgare estime une hausse de 21% des revenus du tourisme en 2003.
Les flux s élèvent a 1.622 milliards USD, dépassent les prédictions des analystes de 1.5 milliards. Un total de 4.047 millions de touristes ont visites la Bulgarie en 2003, soit 17.9% de plus que l année précédente. Rien qu en décembre, l augmentation de touriste a atteint 28.34%.
Les Grecs sont les plus nombreux a passer la frontières (547 000 visiteurs), suivis des allemands et Macédoniens. La part des touristes venant de l Union Européenne augmentent a grand pas (de nombreux russes séjournent également dans le pays).
Selon la Commission de Tourisme Européenne, la Bulgarie est le plus au plus fort développement dans le secteur touristique sur le vieux continent.

La rénovation des infrastructures touristiques est aujourd'hui la priorité du ministère du commerce et de tourisme, et même du gouvernement dans son ensemble. Les principales zones touristiques sont d une part les stations de skis chers aux européens de l ouest, et d autres parts les plages de la mer noire, populaire depuis longtemps dans la population d Europe de l Est. En 2001, seul 3 millions de touristes visitèrent la Bulgarie.

Les projections pour 2006 montrent une augmentation de 30% au niveau des emplois permanent dans le secteur touristique par rapport à 2004 (130 000 emplois). A cela doivent se rajouter les emplois saisonniers.

Le secteur touristique est aujourd'hui l industrie qui connaît la plus forte croissance dans le pays Le coût de la vie attire évidemment le plus grand nombre de touristes (sachez qu aller au restaurant a trois personnes et prendre un menu lambda accompagne d un vin vous coûtera 8 euros, contre 22 a Mallorque par exemple).

RAISON 3
Les Investissements encourages par le gouvernement

La Bulgarie rassemble les facteurs permettant un générer un important flux d investissement direct étranger.

-un investissement socio-politique stable
- des politiques macro-économiques favorables au business
-environnement légal favorable au business
-système judiciaire indépendant
-des infrastructures telecom ou routier émergentes
-accès compétitif au marché
-disponibilité des facteurs productifs
-politique fiscal pro business

Quelles sont les incitations pour les investisseurs étrangers en Bulgarie ?
Les investisseurs étrangers bénéficient d un traitement

Quel est le traitement légal des investisseurs étrangers en Bulgarie ?
Egalité de traitement entre les Bulgares et les étrangers. Priorité aux accords internationaux qui garantissent des conditions favorables
Participation illimitée des étrangers tant que l activité est enregistre légalement en Bulgarie.

Comment établir une entreprise avec des capitaux étrangers en Bulgarie ?
Les investissements étrangers typiques impliquent différentes formes :
L'établissement d une joint venture
L acquisition d une compagnie a travers la privatisation
Créer une nouvelle entité
Ou se créer un portefeuille financier

Quels sont les types de statut préfères pour les investissement étrangers ?
La forme la plus commune d organisation est la forme de société a responsabilité limitée. D autres types sont joint venture, filiale, entreprise individuelle, holding. Les filiales et représentant n ont pas d entités légales

Est-ce que l augmentation de participation dans le capital d une entreprise est limite ?
Non

Quelles sont les garanties pour les investissements étrangers en Bulgarie ?

Qui et comment obtenir les droits de propriétés sur une propriété bulgare ?
Les ressortissants étrangers et les entités étrangers peuvent acquérir des titres de propriétés sur les biens et les droits de propriétés limites sur les propriétés en Republique de Bulgarie.

Est-ce que les étrangers peuvent acquérir un doit de propriété en Bulgarie ?
Un individu étrangers ne peut pas posséder un terrain (c est une interdiction constitutionnelle). Toutefois, la loi concernant l’investissement étranger a revu les restrictions sur les acquisitions de terrain par des compagnies enregistrées en Bulgarie avec des participations étrangères.
En créant ou en se joignant a une compagnie local, les étrangers peuvent acquérir un titre de propriété incluant les droits de propriété des terrains agricoles.

Quelles sont les régulations sur les importations et les exportations de monnaie par les étrangers ?
D une manière générale, Les personnes physiques résidentes et non résidentes doivent déclarer les sommes qui entrent ou sortent du territoire et ce, a partir de 5000 leva.

Avec quels pays la Bulgarie a été conclu des accords de libre échange ?
Les pays de l Union européenne, la Turquie, la Macédoine.

CHIFFRES ET INFORMATIONS

Superficie110 910 km2
Population 7537000
Religion orthodoxe 83%, musulman 12%, catholique 1.7%, juifs 0.1%
Langues bulgares, mais également le russe, l anglais l allemand et le français sont parle dans les hôtels et complexe touristiques
Alphabet cyrillique, les panneaux sur les autoroutes, aéroports sont également en alphabet romain
Climat tempéré, froid et humide en hiver, chaud et sec en été
Terrain
Capital Sofia, les autres villes Plovdiv, Varna, Bourgas, Veliko, Turnovo
Décalage horaire GMT+2 en hiver
GMT+3 en été
Monnaie la devise bulgare est le Lev, les cartes de crédit comme la visa, la Mastercard, american express, access peuvent être utilises pour les paiements a l'hôtel, restaurants, location de voiture, billet d avions
Téléphone code du pays :+359
Sofia 3592
Plovdiv 35932
Vacance nationale 1er Janvier, nouvel an
3 mars-jour national (libération bulgare face a l empire ottoman)
Paques- une semaine après le paques catholique
1er mai, jour du travail
6 mai la journée de l armée bulgare
24 mai, journée de la culture bulgare et de l écriture slave
6 septembre- l unification bulgare
26 septembre le jour d indépendance
25 décembre noël

Gouvernement :
La Bulgarie est un pays indépendant, avec un parlement démocratiqment élu. Chaque citoyen aux mêmes droits, quelque soit son sexe, nationalité, race, religion, éducation, statuts matériel ou social. La république de Bulgarie a approuve une nouvelle constitution en 1991. Les membres du parlement sont élus par des élections libres démocratiques. Les principaux points du gouvernement bulgares font suite :

Nom du pays Republique de Bulgarie
Type de gouvernement démocratie parlementaire
Divisions administratives Sofia
Constitution 28 provinces :Blagoevgrad, burgas, dobrich, gabrovo, khaskovo,Kurdzhali, Kyustendil, Lovech, Montana, Pazardzhik, Pernik, Pleven, Plovdiv, Razgrad, Ruse, Shumen, Silistra, Sliven, Smolyan, Sofiya, Sofyia-Grad, Stara zagora, Turgovishte, Varna, Veliko Turnovo, Vidin, Vratsa, Yambol
Système légal droit civil et droit pénal issu de code romain